L’évaluation de l’espérance de vie dans la mise en œuvre d’un viager à Monaco

Une des difficultés techniques posées par la mise en œuvre d’un viager est la référence utilisée pour l’estimation de l’espérance de vie du vendeur. Il n’existe en effet aucune obligation, que ce soit à Monaco ou en France, d’utiliser une table ou un barème donné. Plusieurs outils sont à la disposition des viagéristes, agents immobiliers et notaires et il est nécessaire pour eux d’être extrêmement vigilant afin d’effectuer les choix garantissant l’équilibre et la solidité du contrat, en respectant au mieux l’aléa de l’opération.

Le plus utilisé pour évaluer l’espérance de vie…

Les agents immobiliers en France ont le plus souvent recours au Barème viager Daubry, dont la 4^èmeédition est parue en 2012. Ce barème présente l’avantage de sa simplicité d’accès : des tables fournissent directement l’espérance de vie en fonction du sexe et de l’âge du ou des vendeurs. Inutile donc de manipuler une table de mortalité lorsqu’on utilise le Barème Daubry. Les espérances de vie du Barème Daubry sont proches de celles obtenues en utilisant la table de mortalité de l’INSEE la plus récente (Table 68 – données 2011-2013). Globalement, les ajustements apportés par M. Daubry consistent à réévaluer à la hausse les espérances de vie, d’une demi-année entre 60 et 80 ans, d’une année environ entre 81 et 90 ans et d’une année et demi environ entre 91 et 100 ans.

Mais pas forcément le plus adapté pour déterminer précisément l’espérance de vie…

La table de mortalité de l’INSEE qui inspire largement le Barème Daubry est une table de mortalité « du moment », c’est à dire une table qui suit le cheminement d’une génération fictive de 100 000 nouveau-nés à qui l’on fait subir aux divers âges les conditions de mortalité observées sur les diverses générations réelles, durant la période étudiée. Mais comme aucun être humain ne passera toute sa vie dans les conditions de mortalité des années 2011-13, cette table est effectivement très fictive…

D’autres sources, plus officielles, plus détaillées et plus adaptées à la situation du vendeur sont accessibles… Les tables de mortalité TGH-05 (pour les hommes) et TGF-05 (pour les femmes), appelées également « tables des assureurs », ont été publiées au Journal Officiel en France en 2007. Leur utilisation est obligatoire par les assureurs pour le calcul des rentes viagères. Elles présentent l’avantage d’être générationnelles (au lieu de constituer une génération fictive, la table est construite en observant les niveaux réels de mortalité d’une génération particulière), prospectives (les évolutions anticipées de la durée de vie sont prises en compte de manière différenciée pour chaque génération), et sont adaptées à une population de rentiers (basée sur les données consolidées des assureurs sur les titulaires d’un contrat comportant le paiement d’une rente).

De plus, il est possible de tirer des tables de mortalité une approche probabiliste de la durée du contrat et donc de fournir à un investisseur un très bon niveau de visibilité sur le rapport rendement/risque de son placement.

Et l’espérance de vie à Monaco ?

Il existe peu d’information sur la mortalité à Monaco. L’IMSEE calcule uniquement l’espérance de vie à la naissance, pour la population de nationalité monégasque (9050 personnes au 31/12/2015) : en 2013-2015, elle s’élève à 85,0 ans (82,1 ans pour les hommes et 88,2 ans pour les femmes). En France,  dans les conditions de mortalité de 2015, l’espérance de vie à la naissance est de 82 ans (78,9 ans pour un homme et 85,0 ans pour une femme), soit environ trois ans de moins qu’un citoyen monégasque à Monaco.

Mais ces informations ne concernent que la population de nationalité monégasque, et uniquement à la naissance, alors que, dans le contexte d’un viager, il serait nécessaire d’obtenir l’espérance de vie à chaque âge entre 60 et 100 ans, pour l’ensemble de la population habitant à Monaco.

Le décalage dans l’espérance de vie à la naissance entre citoyens français et monégasques ne permet absolument pas de conclure qu’une personne âgée à Monaco dispose d’une espérance de vie supérieure à une personne âgée en France. Nous considérons que, plus qu’une différence géographique, c’est une différence sociale qui transparaît dans l’écart entre la France et Monaco : en France, l’INSEE constate des différences d’espérance de vie très sensibles selon les milieux sociaux : à 35 ans, un ouvrier a une espérance de vie de 42,6 ans, alors qu’un cadre supérieur à une espérance de vie de 49 ans. La différence de mixité sociale entre la France et Monaco explique largement le différentiel d’espérance de vie constaté.

Or, cette différence sociale est déjà prise en compte par l’utilisation des tables TGH-05 et TGF-05. En effet, celles-ci ayant été constituées à partir d’une population de rentiers, les différences sociales ont été intégrées.

A titre d’exemple, voici comment on peut calculer l’espérance de vie d’un homme de 80 ans et constater les décalages entre les différentes sources :

Pour toutes ces raisons, Zodiaque Viager travaille aujourd’hui, en France et à Monaco, à partir des tables TGH-05 et TGF-05, considérées comme les bases les plus fiables pour construire des propositions équilibrées, dans l’intérêt de l’ensemble des parties.

Si vous souhaitez en savoir plus quant aux possibilités qu’offre le viager à Monaco, n’hésitez pas à nous contacter.