Le viager, c’est la rencontre de deux acteurs, le vendeur et l’acheteur, qui mettent en oeuvre une solution pratique à leurs besoins spécifiques.
Le vendeur, en général âgé de plus de 60 ans, possède un bien immobilier et souhaite augmenter ses revenus mensuels, afin de profiter mieux de la vie. La vente en viager constitue la bonne solution: aucun changement d’environnement, une rente à vie pour profiter sans se soucier du lendemain, un bouquet reçu immédiatement pour se faire plaisir ou pour aider sa famille.
L’acheteur dispose de revenus récurrents et souhaite épargner pour protéger sa famille ou préparer le moment où ses revenus baisseront. Il recherche avant tout un placement rentable et sûr et il est sensible à la perspective de devenir propriétaire, à Monaco ou sur la Riviera et de pouvoir à terme s’y installer ou y venir fréquemment. Il est conscient que le coût global n’est pas déterminé au moment de la vente et sera fonction de la durée de vie des vendeurs, mais il sait que l’aléa fait partie de la vie et qu’aucun autre placement ne peut offrir un rendement intéressant sans en tenir compte… Enfin, il se satisfait de s’inscrire dans une transaction éthique et responsable permettant au vendeur de gérer au mieux sa retraite active.
Viager Occupé
01Le viager occupé est la formule la plus courante de viager.
Dans un viager occupé, le vendeur reste chez lui, en se réservant un droit d’usage et d’habitation, soit pour toute sa vie, soit pour une durée fixée à l’avance dans le contrat.
La transaction se compose :
- Au départ, dès la signature de l’acte, d'un capital immédiat appelé le bouquet
- Tout au long de la vie du vendeur, d’une rente viagère.
Le contrat est constitué au profit d’une seule personne ou d’un couple. Dans ce cas, la rente sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante.
A tout moment, le vendeur à la faculté de renoncer à son « droit d'usage et d'habitation » moyennant une majoration de la rente viagère dans des conditions précisées dans l'acte de vente.
Le droit d’usage et d’habitation que se réserve le vendeur est valorisé en fonction de la qualité du bien immobilier et de l’espérance de vie du ou des vendeurs. Cette valeur représente en quelque sorte la valeur du « loyer » que le vendeur devrait payer à l’acquéreur pour continuer à occuper le logement qu’il lui a vendu. Cette valeur du droit d’usage et d’habitation va venir en déduction de la valeur vénale du bien.
Viager Libre
02Dans le viager libre, le vendeur libère le bien immobilier qui est immédiatement disponibles pour l'acquéreur.
Celui-ci peut en disposer librement , en l'occupant ou en le louant.
Dans le calcul du viager, il n’y a donc pas de valorisation du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) et la Valeur Libre est directement transformée en un bouquet et une rente.
Le viager libre est souvent choisi par des propriétaires de biens immobiliers qu’ils louent, afin d’éviter toutes les complexités de la gestion locative.
Le viager permet au vendeur de toucher immédiatement un bouquet et de conserver un revenu récurrent, mieux traité fiscalement que des loyers, puisque la rente peut être défiscalisée jusqu’à 70% en France.
La transaction se compose :
- Au départ, dès la signature de l’acte, d'un capital immédiat appelé le bouquet
- Tout au long de la vie du vendeur, d’une rente viagère.
Comme pour le viager occupé, le contrat est constitué au profit d’une seule personne ou d’un couple.
Dans ce cas, la rente sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante.
Vente à Terme
03La vente à terme est un contrat à terme fixe dont le prix de vente est réparti de la manière suivante : une partie est versée au comptant le jour de la signature et le complément échelonné dans le temps.
La vente à terme s’apparente donc à un crédit-vendeur. Elle permet à l’acquéreur d’investir à son rythme sans recourir au crédit bancaire, avec une certitude sur le prix payé puisque le nombre de mensualités est fixe. En cas de décès du/des vendeurs, les mensualités sont payées à leurs héritiers, jusqu'au terme du contrat.
Il est possible pour le vendeur de se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation, à vie ou pour une durée déterminée à l’avance. Si le logement est libéré avant le terme des paiements, le contrat prévoit généralement une revalorisation de la mensualité.
Pour le vendeur, la vente à terme peut constituer une alternative au viager classique :
- Lorsqu’il est trop jeune pour mettre en place un viager classique, en évitant une durée de paiement de rente trop longue à l’acquéreur
- Afin de garantir un prix fixe dans toutes les situations.
- Afin d'aider ses héritiers en cas de décès prématuré.
Nue Propriété
04La vente de nue-propriété est une opération de démembrement de la propriété d’un bien immobilier dans laquelle le vendeur se réserve l’usufruit.
En plus d’habiter son bien, comme pour un viager occupé, le vendeur peut le prêter ou bien le mettre en location et en percevoir les loyers.
Cette opération de démembrement, confère au vendeur des droits plus importants sur l’immeuble par rapport au viager occupé sans limiter pour autant ses garanties (hypothèque de premier rang, privilège de vendeur, clause résolutoire).
Le vendeur, dans cette hypothèse, conserve l’ensemble des charges et taxes relatives à l’immeuble.
Lors de la vente du bien, la valeur de la nue-propriété peut être perçue :
- en intégralité lors de la signature de l’acte authentique,
- sous forme de viager (bouquet et rentes),
- Sous forme de vente à terme (paiement comptant et échéancier).
Pour le vendeur, la vente de la nue-propriété peut constituer une alternative au viager classique:
- Lorsqu’il souhaite conserver la liberté de disposer de son immeuble comme bon lui semble
- Lorsqu’il souhaite sécuriser les revenus locatifs perçus grâce à la rente viagère.